―――――――――――――――――――――――■東京の持ち家と地方の持ち家☆２０２４年３月７日発行―――――――――――――――――――――――こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。私の自宅購入や賃貸物件購入についてその経緯と自分の考えを丁寧に書きました。「不動産投資の方法序説」https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7001ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7001ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7001―――――――――――――――――――――――■本文―――――――――――――――――――――――今回は「東京の持ち家と地方の持ち家」と題して計算をしてみたいと思います。まず以下のホームズの記事によると平均的な広さの一戸建てを建てる費用は・全国の平均値は「4257万円」・東京都全域で「5852万円」・23区では「7373万円」と報告されていました。https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7001こうしてみると東京２３区は全国平均より３０００万円以上高いことになっていました。ところが地方の場合は車が２台必要と言われています。そこで以下のサイトで調べてみると車は１台２００万円だと思いました。https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7001そして車を買い替えるサイクルは以下のサイトでは７年となっていました。https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7001７年×５回＝３５年ですので車は３５年のうちに５回買い替える事になります。２００万円×２台＝４００万円ですがこれが３５年で５回ですので車の購入には４００万円×５回＝２０００万円を費やしているという計算になりました。次に車の維持費用ですが車種によって異なるもののだいたい年間２０万円だと思いました。https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7001すると３５年間では２０万円×２台×３５年＝１４００万円という計算になりました。【中間発表１】・平均的な広さの一戸建てを建てる費用は　全国の平均値で4257万円。　多くは３５年ローンを組んで返済する。・３５年間の車の購入費用は２０００万円。・３５年間の車の維持費用は１４００万円。以上を合計すると４２５７万＋２０００万＋１４００万＝７６５７万円するとこれは東京２３区で一戸建てを建てる費用の７３７３万円を上回ってしまうのでした。東京２３区でも車を持っていればその方が費用がかかるのですが東京２３区のマンションの場合は駐車場がないことも多いです。そして東京２３区の新築マンションの価格は前年比39.4%上昇の1億1483万円となっていました。https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t7001しかしこれは記事の中にも書かれているように富裕層向けの物件が増えたためであり前年比39.4%上昇がなければ８２３７万円でした。富裕層以外の実需向けで実際に売られている東京２３区の新築マンションはこれくらいの価格だと思います。【中間発表２】・地方の一戸建て＋車２台。７６５７万円。・２３区の一戸建て車なし。７３７３万円。・２３区のマンション車なし。８２３７万円。こうなってくるとどれもあまり変わらないように思えるのでした。とはいえ東京では車に乗らない分電車に乗る機会が多くなりますのでその分はお金がかかる計算になります。今回は「東京の持ち家と地方の持ち家」と題して私なりの計算をしてみました。今回の計算は新築の自宅を買い車も新車で買うという前提になっていますがここには工夫の余地があります。また１００年とか２００年とかの長い目で見たら将来の建て替えおよび立地の事も考えると東京の２３区の一戸建てが良さそうな気がするのでした。今回の内容が参考になりましたら以下を応援いただければ幸いです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t7002

―――――――――――――――――――――――■銀行の「格付」と「決算書を磨く」ということの意味☆２０２４年３月１１日発行―――――――――――――――――――――――こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。融資を受け続けて規模を拡大するために私がお世話になっている金融機関（信用金庫）の担当者さんとの話をまとめました。「不動産融資の勝ち組と負け組」【Kindle版】０円です。https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7011【楽天Kobo版】０円です。https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7011【無料レポート版】https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7011ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7011ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7011―――――――――――――――――――――――■本文―――――――――――――――――――――――今回は銀行員であったオロゴンさんの書かれた金融機関目線についてのわかりやすい健美家コラムをご紹介したいと思います。「融資を受けたい大家さんへ。　銀行の「格付」と「決算書を磨く」　ということの意味」https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7011【第一段階】融資額が少ない段階。・銀行員が取引先から決算書を受け取ったら　まずは決算書を　システム・データベースに登録します。・すると独自の計算式で　その会社の財務状況が　スコアリング（点数付け）されます。・業種などにより　それぞれの基準でスコアリングが行われて　A1～F1のように評価が下されます。・与信額（融資額）がそこまで大きくなければ　このスコアリングだけで　決算書の査定作業はほとんど完了です。・与信額が小さい・保証協会の借入だけの場合　リスクが小さいためこのように簡易的な点検のみで　決算書の審査が終わっているということです。【第二段階】融資額が多い段階。・借入が増えて　与信額がある程度大きくなってくると　取引先企業の財務状況や経営状況を　より精緻に分析し　格付と呼ばれる評価作業を行います。・この格付を良くしていくことが　「決算書を磨く」行為です。・格付作業の中でも特に精緻な確認を行うのは　貸借対照表（バランスシート）の部分になります。・決算書の数字とギャップが生まれる「実質的な自己資本（純資産）」　の金額を精査することが　格付のメイン作業となります。・実質的な自己資本（純資産）とは　決算時点で持っている資産を全部現金化する→そのお金で今ある借金を全部返す→最終的に会社の手元に残るお金　ということになります。（ここまで）これは要するに「金融機関は最終的には純資産で判断する。」という事なのですがこれは私が信用金庫から教えていただいた内容と全くをもって一致しています。【参考】「銀行員は 損益計算書をほぼ見ていない」https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7011「信用保証協会における優良企業は　純資産金額5千万円以上から」https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t7011第一段階では純資産の話は出てこないのですが第一段階のうちから純資産を増やすことを意識して不動産をやっておかないといずれ融資が受けられなくなってしまうのです。そして純資産を飛躍的に増やす方法は中古や築古の高利回り土地値物件を多額の融資を受けて少ない自己資金で買う事です。「不動産投資はどれくらい儲かるのか」https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t7012とはいえ築古のＲＣ物件は修繕費や解体費用を考えると避けておいたほうが良いと思います。「築２５年を過ぎたＲＣを買う人の気が知れない」https://scene-ex.jp/L2485/b0/11t7012今回は「銀行の「格付」と「決算書を磨く」　ということの意味」と題してオロゴンさんの健美家コラムをご紹介させていただきました。「融資を受けたい大家さんへ。　銀行の「格付」と「決算書を磨く」　ということの意味」https://scene-ex.jp/L2485/b0/12t7012このコラムには■銀行で行う格付の作業について１　不動産以外の資産の現在評価額を算出２　不動産の評価額を出す３　負債についても精査を行うこれらについても書かれていますので金融機関目線を勉強したいと思ったら必読の内容だと思います。今回の内容が参考になりましたら以下を応援いただければ幸いです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/13t7012

―――――――――――――――――――――――■ノンバンクが再建築不可に融資しなくなった☆２０２４年３月１４日発行―――――――――――――――――――――――こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。原点に立ち返って物事を説明する重要性を感じて以下を作成しました。「アパートローンの原点」サラリーマンが融資を受けるためにはhttps://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7021ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7021ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7021―――――――――――――――――――――――■本文―――――――――――――――――――――――今回は不動産投資家である江古田島平八さんの書かれた金融機関の変化についての健美家コラムをご紹介したいと思います。「ノンバンクに融資打診をして確信した潮目の変化。　大切なのは臨機応変な対応力！」https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7021・三井住友トラストローン＆ファイナンスの　共同担保評価を知り　潮目が変わってきたことを確認した。・東京都内23区の再建築不可の戸建ては　共同担保になることが多かった。・ところが2024年になり　アパートの融資申し込みの際に　都内の再建築不可の戸建てを　共同担保として打診したがＮＧだった。・ルールが変わったのなら　再建築不可の現金購入は「共同担保用」としては考えられなくなってしまう。（ここまで）三井住友トラストローン＆ファイナンスはノンバンクの代表ですが東京都２３区でも再建築不可は担保として見ないという事は日本の全ての再建築不可物件に対してノンバンクであっても融資をしなくなったという事だと思います。そしてこれはノンバンクを主体にして再建築不可の物件を購入してきた人にとってはまともな出口がなくなった事を意味します。つまり再建築不可ですと東京２３区の物件を売りに出しても誰も寄り付かずそうこうしているうちにサングラスをかけたダンディーな中年男性が北海道からやって来て「鬼のような指値」が炸裂するでしょう。今回のノンバンクのこの変化は再建築不可の物件を投資対象としていた人には大きな節目になると思いましたので今回の記事を紹介させていただきました。ところでこの変化をチャンスに変えるにはどうすれば良いでしょうか。江古田島平八さんは■頭金を用意できる人には有利な変化も？と題して＜事例1＞4,980万円（利回り12．1％）ファミリータイプAP（16号外）融資額3,500万円（約70％）30年3．3％現金投入1500万＋諸費用＜事例2＞4,500万円（利回り13．3％）ファミリータイプAP（16号外）融資額3,600万円（約80％）30年3．9％共担有420万戸建という事例を紹介しておられたのですが私の計算では事例１　ＲＯＥ１２．７％事例２　ＲＯＥ１６．５％でしたので自分としては積極的に買いたいとは思えずこれならアメリカ株を買った方が良いだろうと思ったのでした。不動産に固執するならば再建築不可の物件を現金で激安で買うという事になると思います。特に隣の土地を買えば再建築可能になる物件であれば１０～３０年後を楽しみにして現金で激安で買っておくのはありだと思いますがこれは不確実性が高いので下手をすると子供に迷惑がかかります。物件価格が高騰し融資も厳しくなった現在の状況では不動産投資は本当に難しいと思うのでした。今回は「ノンバンクが再建築不可に融資しなくなった」と題して江古田島平八さんの健美家コラムをご紹介させていただきました。「ノンバンクに融資打診をして確信した潮目の変化。　大切なのは臨機応変な対応力！」https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7021玉川陽介さんは「最も早く不動産を卒業したのは　金融機関であった。」https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7021と書いておられるのですがこれが再建築不可に対するノンバンクにまで及んでいたとは思いもよらなかったのでした。今回の内容が参考になりましたら以下を応援いただければ幸いです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7021

―――――――――――――――――――――――■大地震への対応方法☆２０２４年３月１８日発行―――――――――――――――――――――――こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。火災保険や地震保険についての知識を深めて自宅や賃貸物件に役立てて下さい。「火災保険料は５年で２倍？」（保険料の一括払いの仕訳エクセルソフト付き）https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7041ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7041ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7041―――――――――――――――――――――――■本文―――――――――――――――――――――――今回は「大地震への対応方法」と題してあれこれ書いてみたいと思います。大地震への対応方法としてよく言われているのは以下だと思います。・旧耐震（１９８１年以前）の物件は買わない。・できれば２０００年以降の物件にする。・新築で建物を頑丈にするのがベスト。そしてさらに・地震保険に入る。といった事が言われています。とはいえ地震保険で全損した場合の金額は火災保険で全焼した場合の金額の半分ですので一部の損保会社は地震保険に上乗せして火災保険金額と同額の地震補償が受けられる特約を提供しています。https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7041これは大地震に対するまっとうな対応方法だと思います。しかし以下の保険会社のＱ＆Ａをご覧下さい。【質問】地震で水道管が破裂し階下へ被害を与えてしまいました。自分の地震保険か火災保険で階下の損害を補償してもらえますか？【回答】いいえ地震により他人に与えてしまった損害についてはご自身の火災保険・地震保険いずれでも補償されません。https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7041つまり地震に対しては保険では限界があるのです。これは特に一棟ＲＣ物件の場合はかなりの痛手になると思います。ところでこのような状況を回避する方法はあるのでしょうか。その答えの１つは築古木造土地値物件の戸建てを買う事だと思います。築古の戸建ては２階建てが多くまた水回りが１階だけにある事が多いので２階から１階へ漏水の被害を及ぼす事がありません。だから「地震で水道管が破裂して　階下へ被害を与えた。」という事が起こりえないのです。とはいえ大地震が起こった場合は建物が全損する可能性がありますがその場合は建物の修繕や利用をあきらめて解体し土地として売れば良いのが「築古木造土地値物件」の良い所だと思います。しかし地震で地割れが起こることがありこうなると土地として買ってくれる人はいなくなると思います。https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7041とはいえこの場合も一棟マンションや一棟アパートに比べて戸建てであれば大家の被害は小さいですのである程度のリスク回避になっていると思うのでした。今回は「大地震への対応方法」と題してあれこれ書かせていただきました。私の考えでは・新築で頑丈な物件を作って地震保険に入る。という対応方法はまっとうで、一理あるのですが・旧耐震の築古木造土地値物件の戸建を買う。という真逆の対応方法も、一理あると思うのでした。「陰極まって陽となり、陽極まって陰となる。」と言われているようにどちらの対応も大地震の備えになっているように思い不思議な感じがしたのでした。補足になりますが古い物件は井戸水だったりプロパンガスの事がありこの場合は賃貸物件としての人気が落ちます。しかし以下の記事を見ると井戸水もプロパンガスも地震には強い事が書かれていてこの辺りは本当に難しいと思うのでした。【能登半島地震】水道管被害が国内地震で最大　国の調査で判明　東日本大震災の約7倍https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7041「地震発生10時間後に元気な産声…『井戸水』で医療機能維持した七尾の病院　過去の大災害教訓に“水の備え”」https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t7041「LPガス（プロパンガス）は　災害発生時にガスの供給が遮断された場合も　都市ガスに比べて早く復旧させる事ができます。」https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t7042今回の内容が参考になりましたら以下を応援いただければ幸いです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/11t7042

―――――――――――――――――――――――■エーベル/バーナンキ　マクロ経済学☆２０２４年３月２１日発行―――――――――――――――――――――――こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。今回はマクロ経済学についてのとびきりの本をご紹介させていただきます。「エーベル/バーナンキ　マクロ経済学 上」（アマゾン）https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7051「エーベル/バーナンキ　マクロ経済学 下」（アマゾン）https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7051ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7051ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7051―――――――――――――――――――――――■本文―――――――――――――――――――――――私は３～４年前経済学を勉強してみたのですが結局、挫折してしまった経験があります。ところがまた最近経済学に興味を持ち始めていろいろと本を読んでみたのでした。そしてその中で「これはナンバーワンだ！」と思う本がありましたのでそれをご紹介させていただきます。「エーベル/バーナンキ　マクロ経済学 上」（アマゾン）https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7051「エーベル/バーナンキ　マクロ経済学 下」（アマゾン）https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7051この著者のバーナンキ先生というのはリーマンショックの時にＦＲＢの議長を務めノーベル経済学賞を受賞したあのベン・バーナンキ先生です。この本は何がすごいかというと歴史的背景の説明がしっかりしていてこのためにどのような考え方が出てきてこれがどのように数式と結びつくかの説明が非常に良くなされている事です。簡単に書きますと歴史→思想→数式→影響の説明が非常に良くなされているのです。歴史→思想の説明をあまりしないで数式→影響の説明をしたがる人が多い中この本は正統的な本格派だと思いました。そして・古典派の理論ではこうなる。・ケインズ派の理論ではこうなる。という事が実によく説明されていてこれはすごいと思いました。そしてまたこの本には経済学や経済政策（財政政策・金融政策）の限界についても述べられていて政治や経済の難しさを垣間見たような気がしました。ところでこの本は私が今まで読んだ経済学の本で一番の本なのですがアマゾンでは数えるほどしか評価が付いていません。これはこの本がアメリカの第五版の翻訳でありエーベル/バーナンキ　マクロ経済学 上は２００６年エーベル/バーナンキ　マクロ経済学 下は２００７年の出版なのでリーマンショックの経験を生かした内容ではない。というのが１つの原因かもしれません。しかし英語版では第八版も出版されていて１００近くの評価が付いているのです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7051これはこの本が多くの人に読まれていてまた多くの人に評価されている証拠だと思います。それなにのどうして日本では第五版までの翻訳で終わってしまったのか私にはわかりません。ところで日本では「マンキュー　マクロ経済学」がよく売れているようでアマゾンでは１００以上の評価が付いています。そこで私もマンキュー先生の本を読んでみたのですがこの本は「経済」よりも「経済学」を主眼に置いているような印象を受けました。つまり「一国としての経済」よりも「数式としての経済学」を重視しているような印象を受けたのでした。だから私がアメリカの大統領でバーナンキ先生の本とマンキュー先生の本を読んで「どちらをＦＲＢの議長にするか？」という事になったらバーナンキ先生にお願いすると思います。今回は「エーベル/バーナンキ　マクロ経済学」と題して以下の本をご紹介させていただきました。「エーベル/バーナンキ　マクロ経済学 上」（アマゾン）https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t7051「エーベル/バーナンキ　マクロ経済学 下」（アマゾン）https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t7052ところで自称・経済学者や日本の大学の経済学部の教授で経済学の本を書いている人はたくさんいます。しかしそういった人たちのほとんどは「エーベル/バーナンキ　マクロ経済学」を読んでいないと思います。私はこの本を１か月かけて読んだのですが今まで随分、無駄な本を読んで時間を無駄にしたと思いました。だからという訳ではないのですが自称・経済学者や日本の大学の経済学部の教授の方にはぜひともこの本を読んでいただきたいと思いました。「エーベル/バーナンキ　マクロ経済学」は日本では知名度が低いようですが「こんなに優れた本があった！」という事を知って感激しましたのでご紹介をさせていただきました。今回の内容が参考になりましたら以下を応援いただければ幸いです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/11t7052

―――――――――――――――――――――――■政府の国債の利払いは大丈夫？☆２０２４年３月２８日発行―――――――――――――――――――――――こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。番外編として以下を作成しました。「ワクチン使用の政治学と統計学」https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7081ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7081ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7081―――――――――――――――――――――――■本文―――――――――――――――――――――――先日「エーベル/バーナンキ　マクロ経済学」https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7081をご紹介した所かなりの反響がありこれは経済に対する皆様の関心の高さを反映していると思いました。そして編集後記では日本銀行が１７年ぶりに金利を上げた事を取り上げたのですがhttps://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7081今回は利上げの影響について勉強不十分ながら私が考察をしてみようと思いました。利上げは株価や為替に影響するとされていますが私が一番心配しているのは日本政府の将来の先行きですので以下のテーマに絞って考察をします。「政府の国債の利払いは大丈夫？」政府が国債を発行して日本銀行が買ったら政府は国債の利子を払わなくてはいけません。だから利上げになったら政府の利払いが増えて政府の支出が増える事になります。「1000兆円」を超える借金…「利上げ」で返済の金額も跳ね上がる　パンパンに膨らんだ国債残高の行方は」https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7081しかし日本銀行が国債の利子などを受け取ってもその利益は政府に納める事になっておりこれを「国庫納付金」と呼ぶそうです。「日本銀行の利益はどのように使われていますか？　国庫納付金とは何ですか？」https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7081そしてこの事についてとてもよく説明されている動画がありました。「国債金利が国庫納付金として　日銀から政府に返金されているという事実を「簿記（仕訳）」で検証してみた」https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t7081この動画では令和元年度のお金の流れについて・政府から日銀への国債利息１．２兆円・日銀から政府への国庫納付金１．２兆円としてキレイな計算がなされていました。https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t7082（令和元年出展データ）https://scene-ex.jp/L2485/b0/11t7082しかし平成３０年度は・政府から日銀への国債利息１２８３９億円・日銀から政府への国庫納付金５５７６億円となっており国庫納付金は国債利息の半分くらいだったのですがこれは日本銀行が国債以外にも収益源があったり他にも経費がかかっていたためでした。（平成３０年出展データ）https://scene-ex.jp/L2485/b0/12t7082それはさておきデータの出典および見方を覚えた私は日本銀行のＨＰにアクセスしてここ５年間の国債利息と国庫納付金を調べてみました。（平成３０年度）・政府から日銀への国債利息１２８３９億円・日銀から政府への国庫納付金５５７６億円https://scene-ex.jp/L2485/b0/13t7082（令和元年度）・政府から日銀への国債利息１１９６０億円・日銀から政府への国庫納付金１２３０５億円https://scene-ex.jp/L2485/b0/14t7082（令和２年度）・政府から日銀への国債利息１０８６６億円・日銀から政府への国庫納付金１１５８１億円https://scene-ex.jp/L2485/b0/15t7082（令和３年度）・政府から日銀への国債利息１１２３３億円・日銀から政府への国庫納付金１２５８３億円https://scene-ex.jp/L2485/b0/16t7082（令和４年度）・政府から日銀への国債利息１３３１９億円・日銀から政府への国庫納付金１９８３１億円https://scene-ex.jp/L2485/b0/17t7082こうしてみると令和元年、令和２年、令和３年はほぼ「国債利息＝国庫納付金」で令和４年は国庫納付金の方が６０００億円くらい多く平成３０年は国庫納付金の方が７０００億円くらい少ないのですが５年のトータルで考えれば・国債利息は６０２１７億円・国庫納付金は６１８７６億円でしたのでほぼ「国債利息＝国庫納付金」と考えて良いと思いました。これは言い換えれば「日本銀行の国債以外の収益＝日本銀行の経費」という事だと思います。そして「日本銀行の国債以外の収益＝日本銀行の経費」ならば金利が上がる事によって日本銀行の受け取る国債の利息が増えればその分、国庫納付金が増えます。だから政府としては金利が上がって国債の支払利子が１０％になってもその分、国庫納付金が入って来るので政府の収支には影響がないという事になるのでした。こうなってくると私たちはこの結果をどのように受け止めるべきでしょうか。【解釈１】国庫納付金という制度のおかげでどれだけ金利が上がっても政府は懐が痛まない。これはずるい！【解釈２】国庫納付金という制度のおかげで政府は潰れる事がない。だから国の事は考えずに子供を守る事だけ考えれば良い。今回は「政府の国債の利払いは大丈夫？」と題して勉強不十分ながら私が考察をしてみました。利上げになったら住宅ローンの支払いが増えて事業用ローンも支払いが増えますが政府の収支には影響がないのでした。これに対して「政府はずるいなあ」と思う一方で「子供さえ守れば」という気持ちにもなり私は揺れ動いてしまったのでした。ところで３月１９日（火）に日本銀行が金利を上げる事を発表しこれに伴って多くの人が・株価は下がる。・為替は円高になる。と予想していましたが実際は逆でした。この辺りについては私では全く訳がわからないのでした。今回の内容が参考になりましたら以下を応援いただければ幸いです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/18t7082

―――――――――――――――――――――――■簡易CFとEBITDAは金融機関目線の指標☆２０２４年４月１日発行―――――――――――――――――――――――こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。不動産投資をテーマにした財務三表の唯一の解説本（キンドル本）です。「不動産投資の財務三表解説１」（Kindle本）　ＣＦ、ＰＬ、ＢＳから投資へ「不動産投資の財務三表解説２」（Kindle本）　実践応用編https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7091ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7091ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7091―――――――――――――――――――――――■本文―――――――――――――――――――――――今回は「簡易CFとEBITDAは金融機関目線の指標」と題して私の思う所を書いてみたいと思います。CF（キャッシュフロー）は現金の出入りを表しますが簡易CFと呼ばれるものがあり簡易CF＝PL＋減価償却とされています。https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7091そしてこのURLにも書かれているように簡易キャッシュフローは融資元である金融機関が融資先の返済能力を測るために用いられます。しかし簡易CFがプラスならば事業者はその事業を始めて良いのでしょうか。これはNGなのです。以下、その理由を説明します。【簡易CFが毎年１兆円の事業】ある鉄道会社が１０兆円の設備投資をして鉄道のレール、電車、駅を作って事業を始めます。そしてこの鉄道会社は鉄道のレール、電車、駅を１０年ごとに一新するという方針です。この場合は１０年ごとに１０兆円の設備投資をする事になるので減価償却は毎年１兆円です。ではこの鉄道会社の簡易CFが毎年１兆円だったら事業としては成功でしょうか。実はこの鉄道会社は事業としては利益が出ていないのです。なぜならこの鉄道会社は簡易CFは毎年１兆円ですが簡易CF＝PL＋減価償却であり減価償却が毎年１兆円なので簡易CF（１兆円）＝PL＋減価償却（１兆円）でありPL＝０なのです。事業の本来の収支を表すPLがゼロという事は事業としては利益が出ていないという事なのです。とはいえこの鉄道会社が１０兆円の設備投資のために１０兆円の融資を受けたなら簡易CFが毎年１兆円だと簡易CFは１０年で１０兆円になるので金利がゼロなら融資を返済する事はできるのです。この説明でお分かりいただけたと思いますが簡易CFは返済能力の指標ではあるのですが事業の収支の指標ではないのです。だから金融機関が簡易CFを気にするのは当然ですが事業者は簡易CFを指標にして事業を「する／しない」を決めてはいけないのです。また簡易CFの延長的な指標としてEBITDAがあり税引前利益＋特別損益＋支払利息＋減価償却費とされています。https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7091特別損益がゼロで支払い利息もゼロならEBITDA＝税引前利益（PL）＋減価償却費ですのでEBITDA＝簡易CFとなります。だからEBITDAも簡易CF同じく金融機関目線の指標ですので事業者はEBITDAを指標にして事業を「する／しない」を決めてはいけないのです。今回は「簡易CFとEBITDAは金融機関目線の指標」と題して簡易CFとEBITDAは事業者目線の指標とは異なる事を説明させていただきました。簡易CF＝PL＋減価償却ですがPL＝収入－経費－減価償却－利子返済ですので簡易CF＝収入－経費－減価償却－利子返済＋減価償却＝収入－経費－利子返済です。つまり簡易CFという指標は設備投資をして、減価償却があるにも関わらず設備投資ゼロ・減価償却ゼロとして事業の収支を計算するという訳の分からない指標なのです。またバフェット先生は以下のP16で「References to EBITDA　make us shudder.　Does management think　the tooth fairy pays for　capital expenditures（減価償却費）?」（EBITDAには身震いしました。　この会社の経営陣は　おとぎ話の妖精が　会社の代わりに減価償却費を払ってくれると　考えているのでしょうか？）と書いておられ、EBITDAに批判的です。https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7091私が知る限りではEBITDAという指標は無知な投資家からお金を集めたり企業の収益性を大きく見せて企業を高く売却するために使われているように思います。「企業の収益性を測るEBITDAとは？　M&AでEBITDAが使われる理由」https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7091今回の内容が参考になりましたら以下を応援いただければ幸いです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t7091

―――――――――――――――――――――――■「みんなで大家さん」についての楽待の記事☆２０２４年４月４日発行―――――――――――――――――――――――こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。不動産投資をテーマにした財務三表の唯一の解説本（キンドル本）です。「不動産投資の財務三表解説１」（Kindle本）　ＣＦ、ＰＬ、ＢＳから投資へ「不動産投資の財務三表解説２」（Kindle本）　実践応用編https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7101ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7101ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7101―――――――――――――――――――――――■本文―――――――――――――――――――――――今回は「みんなで大家さん」についての楽待の記事をご紹介させていただきます。「建物がないのに利回り7％「みんなで大家さん」高配当の謎」　成田の土地を170倍で取得？　複雑すぎるスキームを出資者は理解しているのかhttps://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7101大変申し訳ないのですがこの記事につきましては言及を控えさせていただきます。皆様におかれましては記事の内容だけでなく寄せられたコメントについても読んでおかれた方が良いと思います。今回は短いのですが「みんなで大家さん」についての楽待の記事をご紹介させていただきました。今回の内容が参考になりましたら以下を応援いただければ幸いです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7101

―――――――――――――――――――――――■子供の事を思っての投資（石原博光さん）☆２０２４年４月１１日発行―――――――――――――――――――――――こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。大成功した不動産投資家・石原博光さんの「まずはアパート一棟買いなさい！」の最新刊でゆめたか大家が紹介されました！https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7121ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7121ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7121―――――――――――――――――――――――■本文―――――――――――――――――――――――今回は「子供の事を思っての投資（石原博光さん）」と題して石原博光さんのユーチューブ動画をご紹介させていただきます。「もしも石原がいま日本で投資をするなら？」https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7121この動画は不動産投資を始めたい人に向けた内容ではなくすでに十分な資産を構築した不動産投資家としての石原博光さんが「いま日本で投資をするなら？」という内容です。２：２０～「（アメリカの不動産を売却して　４０００万円くらいの手持ちがあったら）　新築が面白いかなと思ったりしています。」そして場所についても具体的な言及がなされていたのでした。３：００～「これまでの集大成のもの（物件）を作ろうかなと。」「頭金を３分の１くらい入れておけば回りますよね。」なんと！「まずはアパート一棟買いなさい！」においてhttps://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7121中古アパートを推奨しておられた石原博光さんがいま日本で不動産投資をするなら新築アパートを考えていらっしゃるというのです！５：３０～「僕の場合は年齢を考えるようになってきましたね。　もう５０を過ぎていますので。」「家族に残すにしても新しくて手が掛からない状態で（という事を考えるようになりました）」「僕が今この状態で未来永劫ちゃんと動けて　協力して下さる多能工さんも　あと３０～５０年働けるのであれば　問題ないんですけど。」「一方で、管理会社さん経由で工事を発注すると　価格が５倍くらい違ったりするので。」「だから自分ではない他の人が相続した場合に　やっていけるのかなと　考えるようになってきました。」実は私も全く同じことを考えていたので石原博光さんのこのお考えはものすごく響いたのでした。私は物件の管理は自分で行っており管理会社は入れていません。そして修繕が必要になったらいつもの大工さんに直接連絡をしています。そしてこのような自主管理によって修繕費用を安く抑える事ができるのが自主管理の最大の利点だと思っています。https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7121しかし親が亡くなった後子供たちが自主管理を継承した上で大工さんに仕事を頼めるかはわかりませんので私もこの点を懸念していたのでした。８：３０～「要は次の世代ですよね。　今までの物件は、僕の目が黒いうちは　大規模修繕を完璧にやっておくつもりです。」１０：００～「全世界の株を買ってずっと持って　というスタンスなら　僕が痴呆症になったとしても　大丈夫なのかなと思ったりします。」これについても私は石原博光さんと全く同じ事を考えていたのでした。株式なら不動産屋さんや大工さんや金融機関とやり取りをする必要はなく出金の手順がわかれば良いだけですからね。１８：００～「ローンが終われば、物件が古くても　空室を埋める仕組みや　部屋を直す仕組みがあれば　本当に儲かるサイクルに乗ったなと実感します。　そうすると、あえてそういった物件を壊して売って　新しい物件に買い替える必要は　ないようにも思います。　新しく借金を背負う事にもなりますので。」これについても私は石原博光さんと同じ事を考えていたのでした。今回の内容をまとめます。【子供の事を思っての投資】１　立地を選定した上で新築アパートを建てる。（利点）建物および設備が新しいのであまり手がからない。（欠点）子供にも借金が引き継がれる。２　全世界株インデックスファンドに投資する。（利点）最も手がかからない。（欠点）相続税が高くなる。３　築古物件を大規模修繕して子供に引き継ぐ。（利点）返済が終わっているので気楽。（欠点）それでも高額なリフォーム費用を請求される。今回は「子供の事を思っての投資（石原博光さん）」と題して石原博光さんのユーチューブ動画をご紹介させていただきました。私も子供のためを考えた投資は新築、築古、株式のどれが良いのか迷っていたのですが石原博光さんも迷っていらっしゃっるようでこれは本当に難しい問題だと思ったのでした。今回の内容が参考になりましたら以下を応援いただければ幸いです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7121

―――――――――――――――――――――――■「期間の利益」と「期限の利益」☆２０２４年４月１８日発行―――――――――――――――――――――――こんにちは！「ゆめたか大家」と申します。私の不動産投資の実例に基づいて自己資金に対する資産増加割合（ＲＯＥ）を計算しこれを実現するための注意点をまとめました。「不動産投資はどれくらい儲かるのか」https://scene-ex.jp/L2485/b0/2t7141ゆめたか大家のKindle作品一覧はこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/3t7141ゆめたか大家の今までの道のりはこちらです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/4t7141―――――――――――――――――――――――■本文―――――――――――――――――――――――今回は「期間の利益」と「期限の利益」と題して私の考えを書いてみたいと思います。まず「期間の利益」という言葉は私が今回、作成した用語ですので説明をさせていただきます。例えばある物件を買って、賃貸して、１０年後に売って「１０年間の間にかかったお金」と「１０年後に手元に残ったお金」を比べてプラスになっていればこれが期間を１０年間とした場合の「期間の利益」です。要するに１０年間のトータルの利益です。１０００万円の物件を買う際に諸費用１０００万×１０％＝１００万円だけ自己資金を出して物件価格の１０００万円はフルローンで融資を受けて返済が１０年と短いので税引き後ＣＦ＝０で売却時に１０００万円で売れて諸費用ゼロなら１０００万－１００万＝９００万円が「期間の利益」（１０年間のトータルの利益）という事になります。次に「期限の利益」ですがこれは一般的に使われている用語で「一定の期日が到来するまでの間　債務を履行しなくてよい利益」とされています。https://scene-ex.jp/L2485/b0/5t7141たとえば１０００万円の物件を買う際に売主さんが「１０００万円を払うのは１０年後でいいですよ。」と言ってくれたら買主は「期限の利益」を得た事になります。１０００万円を最初に払っても最後に払っても１０年間のトータルで支払う金額は同じなのですが支払期限を延ばしてもらったらそれは「期限の利益」を得た事になるのです。「期限の利益」を得た場合１０００万円を最初に払おうと思っていた買主は物件の購入代金として１０００万円を払う代わりにソフトバンクの株を１０００万円買う事ができます。ソフトバンクの株は配当利回り５％ですので税金で２０％持って行かれても配当利回り４％です。だから「期限の利益」を得た買主はソフトバンクの株を１０００万円買って１０年間、配当を受け取って１０００万（元本）＋４００万（配当）＝１４００万円となった１０年後に売主に１０００万円を払えば４００万円の利益を得た事になります。このように支払期間を伸ばしてもらう「期限の利益」は「金銭的な利益」に変える事ができるのです。つまり「期限の利益」は「期間の利益」に変える事ができるのでお金を払うのは「後払い」が良いのです。ここで火災保険と地震保険の前払いを考えてみます。現在、火災保険と地震保険は５年前払いが最長で火災保険場合は約１４％の割引になりhttps://scene-ex.jp/L2485/b0/6t7141地震保険の場合は約７％の割引になります。https://scene-ex.jp/L2485/b0/7t7141だから火災保険と地震保険を合わせて５年で約１０％の割引になると考えて良いでしょう。では火災保険と地震保険は５年分の前払いをするべきなのでしょうか？この問題を考えるには「期間の利益」と「期限の利益」の両方が必要です。火災保険と地震保険が毎年払いで１年で１００万円の支払いならば５年で５００万円を支払う事になりますが５年分の前払いにすれば１０％の割引になって４５０万円になりますので「期間の利益」という観点からは５年間の支払い総額が減りますので５年分の前払いの方がお得になります。しかし毎年払いにすれば最初に４５０万円を払う所が１００万円だけで済みますので３５０万円を手元に残せます。この３５０万円は「期限の利益」によって得たお金ですがこれをどのように活用するべきでしょうか。ここで加藤ひろゆきさんの一文をご紹介します。「２５０万円前後で購入できて、　３０万円以下のリフォームで、　７万円/月で貸せるような物件は美しい。」https://scene-ex.jp/L2485/b0/8t7141物件価格２５０万＋リフォーム３０万＋諸費用２０万＝３００万円ですが家賃７万円なら７万×１２か月＝８４万円であり固定資産税が５％なら１年間のＣＦ＝８０万円になります。だからこれを約２０％スケールアップすれば火災保険と地震保険を毎年払いにする事によって得た「期限の利益」の３５０万円を不動産に投資して１年間でＣＦ＝１００万円にする事ができます。つまり火災・地震保険を５年前払いではなく年払いにして１年目に４５０万円ではなく１００万円を払って「期限の利益」の３５０万円を不動産に投資すれば２年目以降の火災保険地震保険１００万円はＣＦ＝１００万円から払えるという計算になるのです。【今回の内容のまとめと補足】・火災保険地震保険を　毎年１００万円×５年＝５００万円払うのではなく　５年前払いで４５０万円払う事にすれば「期間の利益」を５０万円得た事になる。・しかし毎年払いにすれば　最初の１年目は４５０万－１００万＝３５０万円の「期限の利益」を得る事ができる。・この３５０万円で高利回り物件を買えば　この物件の家賃で　２年目以降の火災保険地震保険１００万円を　払う事ができる。・また「期限の利益」で物件を買うことによって□毎年払い→５年後に３５０万円で買った物件あり。□５年先払い→５年後も物件なし。という違いも出てくる。・この物件を共同担保にして融資を受ければ　資産増加はさらに加速する。・「期限の利益」で得た３５０万円で物件を買わずに　これで自己資金（見せ金）を多く見せて　多くの融資を受けて物件を買ってもよい。今回は「期間の利益」と「期限の利益」と題してこの２つの違いと「期限の利益」の威力を説明させていただきました。要するにお金は「後払い」が良いのですが一般的には「期限の利益を得る」という事は「融資を受ける」という事ですので以下も参考にしていただければと思います。「お金はいつ払うのが良いのか？」https://scene-ex.jp/L2485/b0/9t7141今回の内容が参考になりましたら以下を応援いただければ幸いです。https://scene-ex.jp/L2485/b0/10t7142